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So funktioniert eine Immobilienfinanzierung
Bei einer Immobilienfinanzierung unterscheidet man zwischen Darlehen mit laufender Tilgung und solchen mit Tilgungsaussetzungen. Während Sie bei einem klassischen Bankdarlehen in der Vertragslaufzeit tilgen, wird bei einem Bauspardarlehen zwischen der Ansparphase und der Zuteilungsphase unterschieden. In der Ansparphase bauen Sie lediglich Ihr Guthaben auf und erhalten gegebenenfalls ein Vorausdarlehen, falls das Geld sofort benötigt wird. Mit der Tilgung beginnen Sie erst in der Zuteilungsphase. Diese beginnt erst dann, wenn Sie das Bauspardarlehen in Anspruch genommen haben.
Die Bestandteile der Immobilienfinanzierung
Die wichtigsten Bestandteile einer Immobilien- oder Baufinanzierung sind:
- Zinshöhe
- Tilgungshöhe
- Monatliche Raten
- Darlehenssumme
- Zinsbindungsfrist
Die Zinshöhe wird vor allem durch die Bonität des Darlehensnehmers sowie die gewünschte Zinsbindungsfrist beeinflusst. Auch der Kaufpreis der Immobilie spielt eine große Rolle. Je höher der Anteil des Kaufpreises, der durch Eigenkapital finanziert wird, desto sicherer ist das Darlehen für die Bank und Sie erhalten einen besseren Zinssatz. Dementsprechend ist es für angehende Eigenheimbesitzer zunächst wichtig zu ermitteln, welche finanziellen Mittel Ihnen zur Verfügung stehen und wie hoch die Baukosten oder der Kaufpreis für die Immobilie ausfallen dürfen.
Welche Nebenkosten fallen bei einer Immobilienfinanzierung an?
Neben der eigentlichen Finanzierung der Immobilie müssen Kunden für weitere Nebenkosten aufkommen. Gleich zu Beginn der Immobilienfinanzierung werden Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag fällig. Diese können bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme betragen und sollten möglichst durch eigenes Kapital gedeckt werden.
Welche verschiedenen Wege zur Immobilienfinanzierung gibt es?
- Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Die regelmäßig zu entrichtenden Raten setzen sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Hervorzuheben ist, dass die Höhe der Raten während der gesamten Laufzeit gleichbleibt, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Da sich die Kreditschuld mit jeder Zahlung verringert, geht der Zinsanteil sukzessive zurück und der Tilgungsanteil steigt.
Der Zinssatz wird üblicherweise für eine Sollzinsbindungsfrist von 5 bis 30 Jahren festgesetzt. Die Rückzahlungshöhe kann vom Kreditnehmer weitgehend frei bestimmt werden. Üblicherweise legen die Kreditinstitute lediglich eine Mindestrückzahlungshöhe von 1 oder 2 Prozent fest. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Dadurch können die Kreditnehmer insbesondere bei Kapitalanlagen von einem niedrigen Zinsniveau auf lange Zeit profitieren. Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für sicherheitsbewusste Anleger, die über den gesamten Zinsbindungszeitraum mit festen Raten kalkulieren wollen.
Vorteile:
Zu den wesentlichen Vorteilen der Annuitätendarlehen zählen die hohe Planungssicherheit, die schnelle Tilgung und die monatlich sinkende Zinsbelastung. Weiterhin ist die Kalkulation der Anschlussfinanzierung sehr präzise möglich, da die Restschuld von vornherein feststeht.
Nachteile:
Ein Nachteil besteht darin, dass während der Zinsbindungsfrist keine Änderung des Vertrags möglich ist. Wenn man flexibel bleiben will, sollte man deshalb Sondertilgungen vereinbaren.
Sonderformen:
Es gibt verschiedene Sonderformen von Annuitätendarlehen. Hier sind vor allem das Volltilger- und das Forward-Darlehen zu nennen.
Die Besonderheit des Volltilgerdarlehens besteht darin, dass die gesamte Hypothek im Verlauf der Zinsbindungszeit getilgt wird. Das bietet den Vorteil, dass keine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise schlechteren Konditionen erforderlich ist.
Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Es bietet den Vorteil, dass man sich aktuell günstige Zinsen für die Zukunft sichern kann.
Der Zinssatz wird üblicherweise für eine Sollzinsbindungsfrist von 5 bis 30 Jahren festgesetzt. Die Rückzahlungshöhe kann vom Kreditnehmer weitgehend frei bestimmt werden. Üblicherweise legen die Kreditinstitute lediglich eine Mindestrückzahlungshöhe von 1 oder 2 Prozent fest. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Dadurch können die Kreditnehmer insbesondere bei Kapitalanlagen von einem niedrigen Zinsniveau auf lange Zeit profitieren. Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für sicherheitsbewusste Anleger, die über den gesamten Zinsbindungszeitraum mit festen Raten kalkulieren wollen.
Vorteile:
Zu den wesentlichen Vorteilen der Annuitätendarlehen zählen die hohe Planungssicherheit, die schnelle Tilgung und die monatlich sinkende Zinsbelastung. Weiterhin ist die Kalkulation der Anschlussfinanzierung sehr präzise möglich, da die Restschuld von vornherein feststeht.
Nachteile:
Ein Nachteil besteht darin, dass während der Zinsbindungsfrist keine Änderung des Vertrags möglich ist. Wenn man flexibel bleiben will, sollte man deshalb Sondertilgungen vereinbaren.
Sonderformen:
Es gibt verschiedene Sonderformen von Annuitätendarlehen. Hier sind vor allem das Volltilger- und das Forward-Darlehen zu nennen.
Die Besonderheit des Volltilgerdarlehens besteht darin, dass die gesamte Hypothek im Verlauf der Zinsbindungszeit getilgt wird. Das bietet den Vorteil, dass keine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise schlechteren Konditionen erforderlich ist.
Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Es bietet den Vorteil, dass man sich aktuell günstige Zinsen für die Zukunft sichern kann.
- Variable Darlehen
Beim variablen Darlehen handelt es sich um eine Finanzierungsform, die vor allem für die kurzfristige Immobilienfinanzierung geeignet ist. Die Besonderheit besteht hierbei darin, dass keine festen Sollzinsen zu zahlen sind. Der Zinssatz wird regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst.
Die Zinsen orientieren sich dabei am Euribor-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem die meisten europäischen Banken Anleihen anbieten. Der Euribor folgt dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZ). Die Zinsen des variablen Darlehens werden alle drei bis sechs Monate an die Zinsen des variablen Darlehens angepasst.
Ein variables Darlehen eignet sich für Käufer und Bauherren mit einer gewissen Risikofreude. Außerdem sollte das finanzielle Polster groß genug sein, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Vorteilhaft ist dies vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, etwa dann, wenn der Kreditnehmer auf absehbare Zeit eine größere Geldsumme erwartet, wie zum Beispiel durch den Verkauf eines Hauses.
Vorteile:
Ein variables Darlehen eignet sich für Käufer und Bauherren mit einer gewissen Risikofreude. Außerdem sollte das finanzielle Polster groß genug sein, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Vorteilhaft ist dies vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, etwa dann, wenn der Kreditnehmer auf absehbare Zeit eine größere Geldsumme erwartet, wie zum Beispiel durch den Verkauf eines Hauses.
Nachteile:
Der Hauptnachteil besteht beim variablen Darlehen darin, dass man nicht genau weiß, wie sich die Zinssätze im Lauf der Zinsbildungszeit entwickeln werden. Wenn sie steigen, erhöhen sich auch die monatlichen Raten.
Die Zinsen orientieren sich dabei am Euribor-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem die meisten europäischen Banken Anleihen anbieten. Der Euribor folgt dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZ). Die Zinsen des variablen Darlehens werden alle drei bis sechs Monate an die Zinsen des variablen Darlehens angepasst.
Ein variables Darlehen eignet sich für Käufer und Bauherren mit einer gewissen Risikofreude. Außerdem sollte das finanzielle Polster groß genug sein, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Vorteilhaft ist dies vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, etwa dann, wenn der Kreditnehmer auf absehbare Zeit eine größere Geldsumme erwartet, wie zum Beispiel durch den Verkauf eines Hauses.
Vorteile:
Ein variables Darlehen eignet sich für Käufer und Bauherren mit einer gewissen Risikofreude. Außerdem sollte das finanzielle Polster groß genug sein, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Vorteilhaft ist dies vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, etwa dann, wenn der Kreditnehmer auf absehbare Zeit eine größere Geldsumme erwartet, wie zum Beispiel durch den Verkauf eines Hauses.
Nachteile:
Der Hauptnachteil besteht beim variablen Darlehen darin, dass man nicht genau weiß, wie sich die Zinssätze im Lauf der Zinsbildungszeit entwickeln werden. Wenn sie steigen, erhöhen sich auch die monatlichen Raten.
- Der Bausparvertrag
Bei einem Bausparvertrag nutzt man eine Kombination aus traditionellem Sparen und Immobiliendarlehen. Das wesentliche Ziel des Vertrags besteht darin, Eigenkapital für einen Immobilienkauf zu beschaffen.
Dabei legt man zunächst fest, wie viel man monatlich ansparen will. Daraus ergibt sich auch die Bausparsumme. In der ersten Phase zahlt der Bausparer den festgelegten Betrag monatlich ein und erhält darauf Zinsen. Sobald eine bestimmte Summe angespart ist (zum Beispiel 30 Prozent der gesamten Summe), beginnt die zweite Phase, die Zuteilung. In dieser Phase erhält man Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über den Rest der Summe. Danach kann der gesamte Betrag in die Immobilie investiert werden.
Mit einem Bausparvertrag ist derjenige gut beraten, der sich seinen Traum von den eigenen vier Wänden möglichst günstig finanzieren will. Wegen der langen Laufzeit eignet er sich jedoch eher nicht für kurzfristige Finanzierungsziele. Man sollte etwa fünf bis sieben Jahre im Voraus planen.
Vorteile:
Ein wesentlicher Vorteil des Bausparvertrags ist seine Sicherheit. Er unterliegt keinerlei Kursrisiken. Das Kapital ist garantiert. Darüber hinaus profitieren Nutzer von staatlichen Förderungen und sind hinsichtlich des Verwendungszwecks flexibel.
Nachteile:
Nachteile bestehen darin, dass die Guthabenzinsen während der Ansparphase geringer sind als bei anderen Anlagen und dass die monatliche Belastung oft höher ausfallen kann als bei anderen längerfristigen Finanzierungsformen.
Dabei legt man zunächst fest, wie viel man monatlich ansparen will. Daraus ergibt sich auch die Bausparsumme. In der ersten Phase zahlt der Bausparer den festgelegten Betrag monatlich ein und erhält darauf Zinsen. Sobald eine bestimmte Summe angespart ist (zum Beispiel 30 Prozent der gesamten Summe), beginnt die zweite Phase, die Zuteilung. In dieser Phase erhält man Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über den Rest der Summe. Danach kann der gesamte Betrag in die Immobilie investiert werden.
Mit einem Bausparvertrag ist derjenige gut beraten, der sich seinen Traum von den eigenen vier Wänden möglichst günstig finanzieren will. Wegen der langen Laufzeit eignet er sich jedoch eher nicht für kurzfristige Finanzierungsziele. Man sollte etwa fünf bis sieben Jahre im Voraus planen.
Vorteile:
Ein wesentlicher Vorteil des Bausparvertrags ist seine Sicherheit. Er unterliegt keinerlei Kursrisiken. Das Kapital ist garantiert. Darüber hinaus profitieren Nutzer von staatlichen Förderungen und sind hinsichtlich des Verwendungszwecks flexibel.
Nachteile:
Nachteile bestehen darin, dass die Guthabenzinsen während der Ansparphase geringer sind als bei anderen Anlagen und dass die monatliche Belastung oft höher ausfallen kann als bei anderen längerfristigen Finanzierungsformen.
- Die Riesterrente
Wer eine Immobilie erwerben oder bauen möchte, kann bei der Finanzierung unter Umständen seine Riester-Rente einsetzen. Dabei wandelt man bestehende Riester-Verträge in einen Wohn-Riester-Vertrag um.
Der Sparer hat damit die Möglichkeit, sein angespartes Kapital für die Finanzierung seiner Immobilie zu nutzen. Bereits erhaltene staatliche Zuschüsse gehen nicht verloren. Die Voraussetzung dafür ist, dass sich die Immobilie in Deutschland befindet.
Wenn der Riester-Sparer das Vermögen aus der Altersvorsorge entnommen hat, erfolgt für den Entnahmezeitraum keine Verzinsung des bis dahin gesparten Kapitals. Entsprechend wird die Rentenauszahlung später reduziert. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Beiträge weiter zu zahlen, um in Zukunft die gesamte staatliche Förderung zu erhalten.
Eine Immobilienfinanzierung mit Wohn-Riester eignet sich vor allem, wenn man mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Immobilie kaufen oder bauen will, um sie selbst über einen langen Zeitraum zu nutzen. Weiterhin geeignet ist die Riester-Finanzierung, wenn man wenig Eigenkapital zur Verfügung hat.
Vorteile:
Ein Vorteil der Wohn-Riester-Finanzierung besteht darin, dass Tilgungsraten steuerlich abgesetzt werden können. Weiterhin ist es möglich, die Zinslast zu senken und die Darlehenszeit zu verkürzen.
Nachteile:
Das zu versteuernde Einkommen erhöht sich im Alter, da das Wohnförderkonto besteuert wird. Im Todesfall, bei einer Scheidung oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim müssen eingesparte Steuern nach dem Verkauf der Immobilie außerdem sofort beglichen werden.
Der Sparer hat damit die Möglichkeit, sein angespartes Kapital für die Finanzierung seiner Immobilie zu nutzen. Bereits erhaltene staatliche Zuschüsse gehen nicht verloren. Die Voraussetzung dafür ist, dass sich die Immobilie in Deutschland befindet.
Wenn der Riester-Sparer das Vermögen aus der Altersvorsorge entnommen hat, erfolgt für den Entnahmezeitraum keine Verzinsung des bis dahin gesparten Kapitals. Entsprechend wird die Rentenauszahlung später reduziert. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Beiträge weiter zu zahlen, um in Zukunft die gesamte staatliche Förderung zu erhalten.
Eine Immobilienfinanzierung mit Wohn-Riester eignet sich vor allem, wenn man mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Immobilie kaufen oder bauen will, um sie selbst über einen langen Zeitraum zu nutzen. Weiterhin geeignet ist die Riester-Finanzierung, wenn man wenig Eigenkapital zur Verfügung hat.
Vorteile:
Ein Vorteil der Wohn-Riester-Finanzierung besteht darin, dass Tilgungsraten steuerlich abgesetzt werden können. Weiterhin ist es möglich, die Zinslast zu senken und die Darlehenszeit zu verkürzen.
Nachteile:
Das zu versteuernde Einkommen erhöht sich im Alter, da das Wohnförderkonto besteuert wird. Im Todesfall, bei einer Scheidung oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim müssen eingesparte Steuern nach dem Verkauf der Immobilie außerdem sofort beglichen werden.
- Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung
Neben den oben genannten Finanzierungsarten gibt es noch zahlreiche weitere Formen der Immobilienfinanzierung. Hier sind vor allem die KfW-Förderung und die Vollfinanzierung zu nennen.
KfW-Förderung
KfW-Förderungen sind ebenfalls attraktiv für die Einbindung in Baufinanzierungen. Mit diesem Programm werden vor allem Maßnahmen aus dem Bereich „Energieeffizient Bauen“ unterstützt. Werden zum Beispiel effiziente Heizwerttechnologien verbaut, kann man von günstigen Zinsen profitieren.
Vollfinanzierung
Eine Vollfinanzierung kommt infrage, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist. Dabei übernimmt das Kreditinstitut zusätzlich den fehlenden Eigenkapitalanteil und finanziert bei Bedarf auch die Baunebenkosten. Dafür liegen die Zinsen hier auch höher.
KfW-Förderung
KfW-Förderungen sind ebenfalls attraktiv für die Einbindung in Baufinanzierungen. Mit diesem Programm werden vor allem Maßnahmen aus dem Bereich „Energieeffizient Bauen“ unterstützt. Werden zum Beispiel effiziente Heizwerttechnologien verbaut, kann man von günstigen Zinsen profitieren.
Vollfinanzierung
Eine Vollfinanzierung kommt infrage, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist. Dabei übernimmt das Kreditinstitut zusätzlich den fehlenden Eigenkapitalanteil und finanziert bei Bedarf auch die Baunebenkosten. Dafür liegen die Zinsen hier auch höher.
Wie viel sollte das Eigenheim kosten?
Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie noch nicht gefunden haben oder sich zunächst überlegen möchten, welche monatliche Kreditrate tragbar ist, können Sie mithilfe eines Haushaltsrechners Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Ein solcher Rechner ermittelt, wie viel Geld monatlich übrig bleibt, um den Kredit und die Zinsen zu tilgen. Steht die maximal mögliche Rate für die Immobilienfinanzierung fest, können Sie prüfen, welche Darlehenssumme für Sie infrage kommt.
Anhand der monatlichen Raten und des vorhandenen Eigenkapitals, nach Abzug der Nebenkosten und allen weiteren Kosten wissen Sie, welchen Umfang das Baudarlehen maximal haben darf und wie viel davon für die Barzahlung der Immobilie verwendet werden kann. Für eine ausführliche Beratung steht Ihnen einer unserer kompetenten Experten mit Rat und Tat zur Seite.
Anhand der monatlichen Raten und des vorhandenen Eigenkapitals, nach Abzug der Nebenkosten und allen weiteren Kosten wissen Sie, welchen Umfang das Baudarlehen maximal haben darf und wie viel davon für die Barzahlung der Immobilie verwendet werden kann. Für eine ausführliche Beratung steht Ihnen einer unserer kompetenten Experten mit Rat und Tat zur Seite.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienfinanzierung benötigt?
Um den bestmöglichsten Tarif für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten, sollten Sie einen guten Eindruck bei der Bank hinterlassen. Dazu gehört auch die Vorbereitung. Sie sollten deshalb folgende Unterlagen bei einer Immobilienfinanzierung immer griffbereit haben:
- Personalausweis und Meldebescheinigung (mit Kopien)
- Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate
- Den letzten Einkommensteuerbescheid
- Nachweis des Eigenkapitals (Kontoauszüge, Sparguthaben)
- Auflistung aller Haushaltskosten (Übersicht der Einnahmen und Ausgaben)
- Gegebenenfalls Ihre Lebensversicherungspolice
- Gegebenenfalls Ihren Rentenbescheid
Zudem sollten Sie auch Unterlagen zur Immobilie oder zum Bauvorhaben selbst sammeln und zum Beratungsgespräch mitnehmen. Diese erhalten Sie auf Anfrage direkt beim Architekten, Bauträger oder über den Makler:
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Baubeschreibung
- Grundriss
- Kaufvertragsentwurf
- Gegebenenfalls eine Kostenauflistung der Baumaßnahmen
- Gegebenenfalls Fotos vom Objekt
